上証報中國証券網訊（記者 吳正懿）從科創板設立到新三板改革，多層次資本市場全面改革的帷幕拉開，給大量優質投資項目提供了變現退出和價值重估的窗口。

　　以“地產+高科技投資”戰略應和產業轉型時代的新湖中寶，投資板塊的隱性價值開始凸顯。從金融到金融科技，再到高科技投資的布局，地產孵化科技、科技點亮價值的“新湖生態”正在釋放活力，科技布局價值彰顯。

　　不過，多元投資布局是一個著眼於長期價值的長周期戰略布局，新湖中寶是否有足夠的現金流能支撐起多元布局？外界間或會有疑問。“新湖大規模的投入期基本結束。隨著土地儲備和股權投資價值穩步提升，公司現金流將逐步改善。”公司有關負責人對記者說。

　　流動性不存在壓力

　　深入研究新湖中寶的財務報表或許可以得到答案。三季報顯示，新湖中寶經營活動現金流量淨額轉正，為1.27億元。

　　新湖中寶賬面資產負債率約75%，但剔除預收賬款后，約為62.44%，處於行業中游水平。分細項看，公司目前約790億元有息負債中，上海舊改項目負債263億元，佔33%,為八年期以上長期負債﹔公司債和其他開發貸款224億元和112億元，分別佔28%和14%。就相對應的公司資產而言，有息債務規模和比例均處於合理且適當水平，其中公司債整體規模趨於下降態勢。

　　近期，新湖中寶成功發行了9.2億元公司債券，按規定用於償還到期或行權的公司債券等公司債務。從市場看，盡管全市場債券發行難度加大，但新湖仍能穩步發行，足見市場對其的認可。目前，新湖中寶未來一年期到期的境內外公司債合計僅90億元，對公司短期債務影響有限。

　　新湖地產板塊開發貸款與項目開發進度匹配，不會對短期流動性構成壓力。在375億元項目貸款中，一年期真正到期的貸款僅48億元。由於新湖80%項目位於長三角，且項目品牌優質，償還短期貸款綽綽有余，且能大幅度貢獻現金流。據測算，2019，2020，2021年，新湖銷售淨回籠現金流分別為173億元、262.5億元和350億元。

　　“新湖地產擁有充足的自由現金流，即銷售與拿地、開發建設之間沒有剛性周轉的聯系，大部分的銷售回籠資金可由企業自由支配。公司土地增值空間超過500億元，以此測算，實際負債率約40%。”公司有關負責人表示。

　　地產項目“變現”提速

　　對戰略轉型而言，短期和中長期的關系，收入和支出的關系平衡頗為重要。梳理可見，新湖在持續布局高科技投資板塊的時候，地產主業的開發節奏應時而變，適當加快了開發節奏、變現方式和變現速度。

　　資產內涵是關鍵。從地產主業看，新湖中寶這兩年增加的負債其實主要用於上海舊改項目。公司2017年、2018年有息債務增加及經營活動產生的現金流量淨額減少的主要原因是上海舊改項目進展順利，按拆遷進度投入拆遷款所致。據披露，2017、2018年，上海拆遷貸款累計增加157億，佔有息負債增量的70%。但值得注意的是，上述舊改項目位於上海內環核心地段，資產質量優質。

　　目前，上海舊改項目開發有序推進，2020年開始項目將陸續對外銷售。公司預計，上海舊改項目2020年-2021年的銷售額有望新增300億元，並在此后年度貢獻大額穩定現金流。目前，新湖的土地儲備主要分布在以上海為中心的長三角經濟發達地區，面積約3000萬平方米，至少可滿足公司未來5-8年的開發需求。根據測算，未來貨值大約在4500億左右。

　　新湖“長線布局”的眼光還體現在一級土地儲備上。目前，公司位於溫州、南通的一級土地儲備已大幅增值，之前與融創的交易可逐步回籠資金達67億元，且交易土地僅佔新湖一級土地儲備的一小部分，后續仍有很大的變現空間。

　　時間是試金石，也是稱重器。隻有硬資產才能穿越周期。新湖地產板塊的穩健運營和大幅增值，顯示了公司戰略布局的前瞻性。

　　投資板塊步入收獲期

　　風物長宜放眼量。區塊鏈龍頭趣鏈科技的高光時刻，表明新湖中寶的投資眼光同樣高人一籌。但回想當初投資趣鏈時，公司還曾遭遇市場爭議和質疑的聲音。

　　其實，新湖中寶的在高科技投資上的“寶貝”還有不少，包括邦盛科技、宏華數碼、晶晨半導體、雲天勵飛、諧雲科技、通卡聯程、益盟軟件等十幾家企業。如新湖戰略投資的邦盛科技，其自主可控的“流立方”時序大數據實時智能處理平台，已在金融、交通、政務等領域應用。

　　但是，股權投資並非越多越好，亦應關注整體業務結構的平衡性和潛在風險。“就投資類板塊而言，現金流大規模支出的投入期已基本結束，即將進入回報期。”新湖中寶有關負責人表示，湘財証券、新湖期貨等金融類投資在立足於內生發展的同時，都在加快上市進程﹔宏華數碼等已經進入上市審批的流程﹔晶晨半導體等項目可變現﹔萬得、趣鏈由於其在行業中的龍頭地位，一旦上市，將給公司帶來非常可觀的增值收益。

　　不走尋常路的新湖中寶，目前地產和高科技及其他投資“平分秋色”，呈現比翼齊飛的勢頭。未來，隨著地產和投資板塊齊步走入“收獲季”，新湖中寶的整體價值將得以重估和彰顯。

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